Quels sont les critères d’analyse du prix de votre terrain par un investisseur immobilier ?

Un investisseur immobilier analyse toujours un terrain en fonction de plusieurs critères. Voici les 6 critères principaux qui lui permettent de déterminer un prix et une offre d’achat de votre parcelle.

1.Potentiel constructible, règlements en vigueur et servitude foncière

L’analyse d’un investisseur pour un terrain ou une maison avec une parcelle ne se limite pas à sa configuration existante. Un investisseur s’intéresse avant tout au projet optimal qu’il sera en mesure de faire sortir de terre, en adéquation avec les règlements en vigueur. L’étude du potentiel constructible revient à définir avec précision la surface maximale de plancher qu’il est possible de bâtir sur un terrain. Cette dernière dépend notamment de la police de construction (RCU, LATEC, RELATEC, RCATC). Nous verrons dans un prochain article quel est le calcul du potentiel constructible.

Il est primordial de se renseigner sur l’existence de servitudes foncières qui sont répertoriées au Registre Foncier. Elles peuvent être de plusieurs types et source de bien des ennuis, à ne les négliger en aucun cas.

2. Accessibilité du terrain

Les grues et machines de chantier doivent pouvoir accéder facilement à la parcelle.

3. Caractéristiques du terrain à bâtir : dimensions, pente, nature du sol, éventuellement pollution du site

La forme du terrain et sa pente sont primordiales car elles peuvent s’avérer une véritable contrainte au moment de la réalisation des plans. Les sols limoneux ou rocheux engendrent des coûts supplémentaires. Optez pour un terrain disposant d’un sol propre ne nécessitant pas d’assainissement. Pensez à faire des sondages avant l’achat pour connaître la nature du sol et pouvoir inclure son assainissement dans votre plan financier en cas de pollution.

4. Environnement, proximité du terrain constructible

Le quartier est-il urbain, résidentiel, artisanal ? Y-a-t-il des nuisances sonores, visuelles, olfactives ? Certaines nuisances peuvent aussi engendrer des vibrations au niveau du sol. Le type de voisinage est-il cohérent avec le projet de construction ? La proximité des écoles, commerces, transports sont un net avantage mais peuvent aussi engendrer des nuisances.

5. Viabilisation et démolition s’il y a une maison existante

En immobilier, la viabilisation d’un terrain consiste à réaliser des travaux en apportant des remblais pour faciliter l’accès au terrain ou encore à raccorder la parcelle aux réseaux publics (eau, gaz, électricité). Ces travaux sont onéreux mais augmenteront de manière significative la valeur de votre

parcelle. La démolition d’une maison existante peut s’avérer coûteux en cas de présence d’amiante ou d’autres polluants. Il faudra faire appel à des entreprises spécialisées à la fois pour la démolition et l’enlèvement des déchets.

6. Affectation et viabilité financière du futur projet

L’objectif est d’obtenir un budget détaillé qui permettra à l’investisseur immobilier d’estimer les revenus qu’il pourra tirer de la commercialisation des logements. Cette étude permet d’évaluer avec précision sa marge de manœuvre afin de se porter acquéreur du terrain. Il ne la révélera bien évidemment pas au vendeur, qui devra soit faire ses propres calculs, soit s’aider d’un développeur/courtier qualifié.

Vendre son terrain à un investisseur immobilier et obtenir le meilleur prix reste une démarche longue et pleins de pièges.

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